荣光新城建筑面积约四十五万平方米，当时且不说在米西，就是在整个达宁市，都是最大的楼盘。

兰达才向方奇石建议：“成立荣光新城开发指挥部，由刁小波担任总指挥。”

方奇石回答：“刁小波当总指挥，嫩了。”

几天后，兰达才又向尤智能谈到了他的建议以及方奇石的意见，尤智能说：“兰总，刁小波走出校门的时间不长，还没有实际工作经验，需要锻炼。”

方奇石告诉尤智能：“兰达才反复提这个建议，有三个目的。一个是试探我的想法，看看他兰达才对这个楼盘的开发是否会大权旁落；第二个，他非常清楚刁小波目前还不具备挂帅的能力，如果我叫刁小波当总指挥，就等于叫刁小波坐上了火炉，一旦出现闪失，既让我丢脸，又使刁小波的日子不好过，甚至只好离开房地产公司，让他兰达才重新一手遮天；还有一个，是兰达才想试探这个楼盘是否由集团领导直接操盘，因为他知道这宗土地的使用权，是由集团公司参加拍卖竞价买的。”

“兰总真的是很有头脑。”尤智能说。

“这个，我过去给你说过，他是个老鬼，真正的老鬼！”方奇石说，“我明天亲自主持召开荣光新城开发建设启动会，明确一下，这个项目的开发主体为集团公司，我当总导演，你任总指挥，责成房地产公司具体实施。这个项目从设计到施工，包括销售和物管，都请省城一流的单位来做，我多花几个钱都愿意。这次决不搞内部照顾，决不让我们的建筑公司参与施工，务必搞成荣光的扛鼎之作。”

“方总的主张非常正确。记得前不久为融资的事，区委刘书记和林区长同我们一起陪银行的领导吃饭，在谈到荣光新城的开发时，区长对您说，希望把荣光新城真正做成一流的楼盘，做成荣光集团的形象工程。”

“明天开会以后，你立即带上有关人员到省城考察省建筑集团的施工单位，请省建为我们施工。”

“方总，真让省建筑集团施工，房子都更好卖。”

“我考虑的是工程质量。”

“方总，除了省建筑集团，建议在省城建工集团也选一个优秀的施工单位，让省上的和省城的两支铁军同台竞技，有利于控制工程造价，施工时有比较有促进，对保证工程质量和工程进度都有好处。”

方奇石表态说：“可以。”

尤智能说：“方总，有道是先谋后事，建议先在省城邀约几家一流的房屋营销代理机构到米西来，由我们向其介绍本项目的基本情况，介绍我们的意图与主张，同时他们还会去了解米西的总体发展规划，调研米西的房地产市场态势，然后他们会拿出各自的策划案来同我们沟通，最后通过竞标的方式确定一家代理机构。”

“工程还没有动工就请营销代理公司，早了。”

尤智能微笑了一下，说：“方总，营销代理不同于一般的销售代理。它不仅要代理销售，更要负责前期策划。我们为何要买这宗地，买来做什么，这个问题您方老板已经解决了，但怎么做，也就是建造什么样的房屋更适合市场的需求，得靠营销机构为我们出谋划策，这就是人们通常所说的前期策划，而前期策划做得好坏，直接影响后期销售，就是说，如果前期策划得不好，留下了硬伤，后期的策划、宣传、销售无论怎样给力，都难尽人意。所以人们通常把前期策划称之为整体策划，从是否买某宗土地到销售的完成，乃至前期物业服务，整个过程全覆盖。方总，基于这种理念，我建议邀约营销代理机构提前介入，宜早不宜迟，越快越好。”

“你以前在省城接触这方面多，你懂这些，我刚才说了，这次你是总指挥，就由你按你刚才说的步骤，请两三家机构来，最后由你在其中确定一家。”

“好，我抓紧时间邀请，但最终确定时，我一定会请您定夺。”

“明天的会上，我还要明确一下具体的分工，你除了担任荣光新城整个项目的总指挥外，还要具体负责营销代理、工程施工、工程监理、前期物业服务公司的选择和工作衔接；兰达才负责解决拆迁遗留问题；刁小波负责设计单位的选择和工作衔接，他学的是设计，让他用其所学，锻炼锻炼。”

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